DESPESAS DO CONDOMÍNIO

Um bom controle das despesas do condomínio, com elaboração adequada de uma previsão orçamentária e a correta execução do orçamento, cada vez mais, são instrumentos imprescindíveis ao adequado gerenciamento dos recursos de um condomínio.

Outrossim, fundamental é a participação dos condôminos na elaboração da previsão orçamentária, gastos e fiscalização de todos os recursos administrados pelo Síndico. O fim principal é a otimização da gestão dos gastos e do controle dos recursos que pertence a todos os condôminos.

Segundo o Código Civil brasileiro, em seu artigo 1.336, I é dever dos condôminos, entre outros, o de contribuir para as despesas do condomínio na proporção das suas frações ideais.

Como despesas do condomínio, entendem-se gastos com limpeza, manutenção de elevadores, piscinas, empregados, consumo de água, luz, telefone etc., entretanto existem despesas que são destinadas a outros fins, como exemplo: obras, inovações, ampliações, incluem ainda possíveis gastos com indenizações, tributos, seguros etc.

Cabe à convenção do condomínio definir os critérios para a determinação da quota-parte de cada condômino e o momento em que as despesas devem ser pagas, como previsão de sanções para hipótese de inadimplemento.

A obrigação de pagar os encargos condominiais decorre do fato do adquirente integrar o microssistema do condomínio, sendo, totalmente, irrelevante a circunstância de o condômino ter assinado ou não a convenção do condomínio.

No caso em questão, a obrigação é denominada como propter ren.

Das obrigações propter rem

As obrigações propter rem, na lição do mestre Orlando Gomes, nascem de um direito real do devedor sobre determinada coisa. (Grifei)

Arnoldo Wald, vem proferir seu ensinamento no sentido de que estas obrigações derivam da vinculação de alguém a certos bens, sobre os quais incidem deveres decorrentes da necessidade de manter-se a coisa: “as obrigações reais, ou propter rem, passam a pesar sobre quem se torne titular da coisa. Logo, sabendo-se quem é o titular, sabe-se quem é o devedor”. (Grifei)

A obrigação propter rem, caracteriza-se pela origem e transmissibilidade automática. Consideradas em sua origem, verifica-se que provêm da existência de um direito real, impondo-se a seu titular. Se o direito de que se origina é transmitido, a obrigação segue, seja qual for o título translativo, como no caso em tela um determinado número de lotes ainda não foi transmito a obrigação permanece com o titular do direito real. A transmissão da obrigação ocorre automaticamente, isto é, sem ser necessária a intenção específica do transmitente. (Grifei)

Desta maneira, Maria Helena Diniz, em sua obra Curso de Direito Civil Brasileiro, afirma que essas obrigações se diferenciam dos direitos reais, pois estes são oponíveis erga omnes e aquelas contêm uma oponibilidade que se reflete apenas no titular do direito rival.

São obrigações propter rem:

a) a do condômino de contribuir para a conservação da coisa comum (Art.1336, I, Código Civil);

b) a do proprietário de um imóvel no pagamento do IPTU;

c) concorrer nas despesas do condomínio, recolhendo, a quota-parte que lhe couber em rateio, salvo disposição em contrário na Convenção, a fixação da quota no rateio corresponderá à fração ideal de terreno de cada unidade. 

(Art.12, §1º, Lei 4.591/64);

d) direito de vizinhança.

Assim, são características das obrigações propter rem:

a) vinculação a um direito real;

b) possibilidade de exoneração do devedor pelo abandono do direito real, renunciando o direito sobre a coisa;

c) transmissibilidade por meio de negócios jurídicos, caso em que a obrigação recairá sobre o adquirente.

Portanto, conclui-se, que essas obrigações só existem em razão da situação jurídica do obrigado, de titular do domínio ou de detentor de determinada coisa.

Contrario sensu, como a natureza jurídica das taxas de associações não é uma obrigação propter rem, decisões recentes do Superior Tribunal de Justiça - STJ e Supremo Tribunal Federal – STF consideram que as cobranças das referidas taxas são flagrantemente inconstitucionais, pois ninguém está compelido a fazer ou a deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei, caput do artigo 5º da CF/88.

Pelo assim exposto, vislumbra-se que a despesa condominial tem como natureza jurídica a relação ao objeto da propriedade da unidade condominial. Portanto, as despesas condominiais são consideradas obrigações do condômino.

As despesas condominiais têm duas espécies: as ordinárias e as extraordinárias, entretanto o Código Civil brasileiro, não estipulou, de modo claro, em que consiste cada espécie de despesa.

Entretanto, doutrinariamente, as despesas são divididas em ordinárias e extraordinárias. Porém, ainda podemos acrescentar as de caráter necessárias e as voluptuárias.

As despesas ordinárias correspondem àquelas relativas aos gastos tidos como comuns e podem ser as previstas no artigo 23, § 1º, alíneas “a” a “i” da Lei 8.245/91, ou seja, aquelas despesas com administração, conservação, reparação e consumo, in verbis:

1º Por despesas ordinárias de condomínio se entendem as necessárias à administração respectiva, especialmente:

a) salários, encargos trabalhistas, contribuições previdenciárias e sociais dos empregados do condomínio;

b) consumo de água e esgoto, gás, luz e força das áreas de uso comum;

c) limpeza, conservação e pintura das instalações e dependências de uso comum;

d) manutenção e conservação das instalações e equipamentos hidráulicos, elétricos, mecânicos e de segurança, de uso comum;

e) manutenção e conservação das instalações e equipamentos de uso comum destinados à prática de esportes e lazer;

f) manutenção e conservação de elevadores, porteiro eletrônico e antenas coletivas;

g) pequenos reparos nas dependências e instalações elétricas e hidráulicas de uso comum;

h) rateios de saldo devedor, salvo se referentes a período anterior ao início da locação;

i) reposição do fundo de reserva, total ou parcialmente utilizado no custeio ou complementação das despesas referidas nas alíneas anteriores, salvo se referentes a período anterior ao início da locação.

Fazano, apud, Norberto J. Novellino (2010, p.263) diz que as despesas ordinárias constituem aqueles gastos indispensáveis para manter em bom estado as partes e os bens comuns do edifício, dando-lhes condições de segurança, comodidade e tranquilidade, como também para pagar o seguro do edifício.

As despesas extraordinárias são aquelas que correspondem, obviamente, aquelas não forem consideradas ordinárias, fora do comum, excepcionais ou anormais na administração de um condomínio.

A previsão legal para as despesas consideradas extraordinárias vem previstas no artigo 22, parágrafo único, da Lei 8.245/91:

Parágrafo único. Por despesas extraordinárias de condomínio se entendem aquelas que não se refiram aos gastos rotineiros de manutenção do edifício, especialmente:

a) obras de reformas ou acréscimos que interessem à estrutura integral do imóvel;

b) pintura das fachadas, empenas, poços de aeração e iluminação, bem como das esquadrias externas;

c) obras destinadas a repor as condições de habitabilidade do edifício;

d) indenizações trabalhistas e previdenciárias pela dispensa de empregados, ocorridas em data anterior ao início da locação;

e) instalação de equipamento de segurança e de incêndio, de telefonia, de intercomunicação, de esporte e de lazer;

f) despesas de decoração e paisagismo nas partes de uso comum;

g) constituição de fundo de reserva.

As despesas extraordinárias são aquelas consideradas como as inovações realizadas nas partes comuns por resolução dos condôminos, tendo como objetivo a melhoria de uso e gozo.

Em breve continuaremos no assunto, abordando despesas tidas como necessárias úteis e voluptuárias.